La mise en place progressive du permis de louer vise principalement à faire face à l’insalubrité. Ce n’est pas une obligation légale, tout du moins pas partout en France. Le libre choix est laissé aux communes, qui elles-mêmes peuvent appliquer un permis de louer dans certains quartiers de la ville, souvent les plus anciens. Ceci permet de contrôler l’état des logements avant la mise en location, afin de réduire le nombre de logements insalubres. En effet, il persiste un grand nombre de logements insalubres sur le marché de la location. Alors peut-on rompre le bail pour insalubrité ?
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Qu’est-ce qu’un logement insalubre et quelle différence avec un logement indécent ?
Il faut partir de la définition légale de l’insalubrité afin de se rendre compte à quoi cela peut correspondre concrètement. La loi du 13 avril 1850 stipule que sont insalubres “les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants”. L’insalubrité s’applique bien évidemment au locataire mais on comprend qu’elle peut concerner également un propriétaire occupant son propre logement insalubre.
Il incombe au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires pour rendre son logement décent. La décence du logement est donc le stricte minimum pour pouvoir louer un logement. La loi SRU décrit les critères de décence, notamment :
- Un éclairage naturel suffisant dans les pièces de vie;
- Une surface habitable minimale de 9m² par habitant;
- L’existence d’installations et de raccordements électriques et d’eau chaude;
- Des systèmes d’ouverture pour une bonne ventilation, etc.
Si l’un ou plusieurs de ces éléments ne sont pas conformes, alors il y a manquement de la part du propriétaire et le logement peut être qualifié d’insalubre, selon le degré de gravité. Plus communément, les cas d’insalubrité présentent des moisissures, des logements trop petits pour une grande famille ou l’absence d’eau et/ou de chauffage.
Pourquoi quelqu’un accepterait de louer un logement insalubre ? Deux possibilités pour répondre à cette question :
- Soit le logement était dans un état convenable à la visite, et que l’insalubrité s’est faite au fil du temps après l’entrée dans les lieux du locataire;
- Soit il arrive qu’on n’ait pas de choix !
La hausse des prix de l’immobilier a conduit à une tension locative avec une hausse des prix des loyers. Ceci peut conduire à conclure un bail dans la précipitation. Lorsque le propriétaire ne souhaite pas entamer les travaux nécessaires, que vous reste-il-à faire ?
Les démarches à suivre pour le locataire en cas de logement insalubre
La première des choses est de bien évidemment contacter votre bailleur, soit directement le propriétaire, soit l’agence en charge de la gestion du bien. Si les discussions et éventuels courriers recommandés (ce qui permet de garder une trace des démarches) envoyés n’aboutissent pas, vous devrez en informer le service de votre commune dédié au logement. Un expert viendra constater l’insalubrité du logement.
Concernant les délais, cela dépend de la taille de la commune et des moyens employés. Si le rapport confirme l’insalubrité, le dossier passe en préfecture. C’est la commission départementale compétente qui va permettre l’instauration d’un arrêté d’insalubrité remédiable, c’est à dire qui peut être réglé par des travaux, ou irrémédiable. Vous le comprenez, toutes ces démarches sont chronophages, le locataire devra donc s’armer de patience. Dans certains cas, le mieux est de rompre le bail.
Peut-on rompre le bail de son logement pour insalubrité
Pour être plus précis, le locataire devra se demander surtout sous quelles conditions d’insalubrité peut-il rompre son bail ? La jurisprudence en vigueur permet à un locataire de logement insalubre à rompre le bail sans préavis. Les délais de préavis d’un à trois mois n’est donc plus applicable. Pour ce qui est des formalités, il est conseillé d’envoyer tout de même un courrier de résiliation avec accusé de réception. Aussi, le locataire devra continuer à payer ses loyers consignés chez un huissier de justice jusqu’à la mise en conformité ou départ du logement.
