Vous êtes propriétaire d’un logement actuellement occupé par un locataire et vous souhaitez le mettre en vente ? Sachez qu’il existe une législation spécifique selon que vous décidiez de vendre le logement libre d’occupation ou avec locataire. Retrouvez ci-dessous comment procéder et quels sont vos droits et obligations en tant que propriétaire.
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Le propriétaire peut-il vendre son logement loué ?
Le propriétaire-bailleur a le droit de mettre en vente son bien immobilier, même si la maison ou l’appartement en question est déjà loué par un locataire. Dans le cas précis où le propriétaire-bailleur décide de vendre son logement avec locataire, autrement dit en maintenant le bail de location initial, il ne doit pas entreprendre de démarches particulières car il ne modifie aucunement le bail de départ conclu avec le locataire.
Le propriétaire n’a pas l’obligation d’informer le locataire de la mise en vente du bien, ni attendre l’échéance du bail. Il est néanmoins recommandé d’avertir le locataire par courtoisie et pour simplifier les futures visites du bien. Lorsque le bien aura trouvé un acquéreur, c’est ce dernier qui reprendra le bail aux mêmes conditions à son nom.
Vendre un logement loué : Les formalités à respecter
Dans le cas où le propriétaire-bailleur souhaite vendre son logement loué libre d’occupation, c’est-à-dire sans locataire, il a l’obligation de prévenir le locataire de la mise en vente et lui donner congé avec offre de vente par courrier recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire-bailleur doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.
Après réception du recommandé, le locataire obtient un droit de préemption durant les 2 mois suivant la date de réception du courrier. Durant ces 2 mois il pourra soit : accepter l’offre du propriétaire, refuser l’offre ou négocier le prix de vente.
Bon à savoir : si l’offre est acceptée par le locataire, il a l’obligation de signer l’acte de vente dans les 2 mois après réception du congé avec offre de vente et 4 mois s’il a recours à un prêt immobilier pour financer son achat.
Attention à la décote lors de la vente d’un logement avec locataire
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre le logement avec locataire, une décote s’applique automatiquement sur la maison ou l’appartement. Celle-ci varie en fonction de plusieurs critères :
- La durée restante du bail initial (plus la durée restante est importante, plus la décote sera élevée) ;
- Le montant du loyer (si le loyer est inférieur à la moyenne sur le marché, la décote sera plus élevée) ;
- L’âge du locataire (si le locataire a plus de 65 ans et a de faibles revenus, il bénéfice d’une protection particulière).
Dans le cadre d’une location vide, la décote est généralement comprise entre 10 et 15 % et varie en corrélation avec la durée restante du bail. En ce qui concerne les locations meublées, la durée du bail n’est que d’un an ce qui permet au nouvel acquéreur d’occuper le logement assez rapidement, il n’y a donc pas de décote à appliquer.
Attention : pour les logements occupés soumis à la législation de 1948, la décote peut atteindre 40 % voir 50 %. Cette législation de 1948 régulait le marché locatif en fixant des loyers très bas et en rendant la possibilité de mettre fin au bail très compliquée pour les propriétaires.
