Échange de bien immobilier : principe et fonctionnement
L’échange de maisons ou d’appartements pour des vacances ou une courte durée est quelque chose de plus en plus répandu. Mais saviez-vous qu’il était possible de faire un échange définitif d’appartement ou de maison ? Il s’agit d’une transaction immobilière peu connue mais qui comprend un certain nombre d’avantages pour les parties prenant part à l’échange. Retrouvez dans cet article le fonctionnement et la réglementation en vigueur concernant l’échange définitif de bien immobilier.
Comment fonctionne un échange de bien immobilier ?
Ce type de transaction immobilière est relativement rare et peu connu. Tous les types de biens immobiliers peuvent être échangés : terrain, maison, appartement, seconde résidence, bureaux, etc. Le fonctionnement est relativement simple : chacune des parties transfère la propriété de son bien immobilier à l’autre partie. Cette échange définitif d’appartement ou de maison constitue une transaction immobilière et doit donc faire l’objet d’un acte authentique signé chez un notaire.
Cette pratique de troc est encadrée par une législation bien spécifique qui entraîne le respect de certaines règles. Un bien acheté à l’aide d’un crédit immobilier peut être échangé, uniquement si le crédit est entièrement remboursé. De plus, si le logement est sous hypothèque, cette dernière doit être levée pour pouvoir conclure un échange définitif de maison ou d’appartement. Dans le cas spécifique d’un échange définitif d’appartement en copropriété, le propriétaire doit obtenir en amont l’accord de l’ensemble des copropriétaires.
Principe d’équivalence des biens
Un échange définitif de maison, d’appartement, de terrain ou de tout autre bien immobilier peut avoir lieu, même si le prix estimé des biens n’est pas équivalent. Dans ce cas de figure, le propriétaire du bien immobilier le moins cher a l’ obligation de reverser une compensation, appelée soulte, égale à la différence de valeur au second propriétaire.
Les parties prenant part à l’échange peuvent également négocier entre elles la forme de compensation. En effet, plutôt que de verser la différence en argent, le propriétaire du bien le moins cher peut proposer de régler la compensation en nature en laissant des meubles, des équipements ou même une voiture dans son bien. L’ensemble des biens laissés à titre de compensation doit bien entendu correspondre au montant de la soulte afin de respecter l’ obligation d’équivalence des biens.
Quels sont les frais relatifs à l’échange définitif d’appartement/maison ?
S’il existe une différence de valeur entre les deux biens immobiliers suite à une estimation immobilière, les frais d’acquisition d’environ 5 à 8 % sont calculés sur le bien le plus cher et sont divisés entre les deux parties. Ces frais permettent de régler les impôts et les taxes classiques d’une transaction immobilière, comme par exemple : les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Dans la plupart des cas d’échange de bien immobilier, c’est la partie qui acquiert le bien le plus cher qui paye le pourcentage le plus élevé.
Si le prix des deux biens est équivalent, les frais sont calculés sur le prix d’un seul bien et divisés de manière égale entre les deux parties. L’avantage est qu’une économie de 50 % est réalisée pour les deux intervenants. Rien n’empêche au moment de la négociation, avec ou sans le notaire, qu’un des propriétaires prenne à sa charge le paiement de l’entièreté des frais d’acquisition.
En cas d’échange définitif d’une résidence principale (appartement ou maison), la taxation de la plus-value immobilière réalisée ne s’applique pas. Si l’échange porte sur une résidence secondaire ou un bien mis en location, la taxe sur plus-value s’applique. Autrement dit, si la valeur du bien au moment de l’échange est supérieure à la valeur du bien au moment de la première acquisition, la taxation sur la plus-value est due pour le propriétaire du bien qui a prit de la valeur. Afin de déterminer la valeur des biens, une estimation immobilière doit être réalisée par un professionnel de l’immobilier.
Avantages d’un échange de bien immobilier
Malgré le fait que cette pratique de troc soit assez méconnue, le nombre d’avantages pour les intervenants n’est pas négligeable :
- un seul acte notarié,
- frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) réduits pour les deux parties,
- offre la possibilité de changer de logement sans devoir contracter un prêt immobilier,
- offre la possibilité de troquer des meubles pour financier la soulte,
- fiscalisation intéressante en cas de plus-value.
Rappel : un bien acheté à l’aide d’un crédit immobilier ne peut être échangé que si le crédit est entièrement remboursé. En cas d’ hypothèque sur le bien, celle-ci doit être levée pour pouvoir procéder à un échange définitif de maison ou d’appartement.
