Les retenues abusives sur le dépôt de garantie sont souvent la cause des conflits judiciaires entre propriétaires et locataires. Mais dans quel cas parle-t-on vraiment de retenue abusive ? Quels sont les recours et solutions possibles dans une telle situation ? Que dit la loi ? Réponses dans cet article.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire ou à l’agence immobilière au début du contrat de location. Il s’agit d’une caution qui permet de couvrir les manquements éventuels du locataire (loyers impayés, dégâts, etc.). Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le montant de cette caution ne peut excéder un mois de loyer pour une location vide. Dans le cas d’une location meublée, la caution ne peut pas être supérieure à deux mois de loyer.
Restitution du dépôt de garantie : que dit la loi ?
Au terme de votre contrat, le propriétaire est tenu de procéder à une restitution de la caution lorsque le logement est rendu dans un état identique à l’état des lieux d’entrée. Pour cela, il dispose d’un délai d’un mois à compter du jour de la remise des clés. Dans le cas où il y aurait des dégradations dans le logement, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie.
Cependant, il a l’obligation de fournir un justificatif (devis ou factures) des sommes retenues au locataire. Le délai accordé par la loi pour fournir les preuves et verser le reste de la caution est de deux mois. Au-delà de ce délai, le montant à restituer est majoré de 10 % du loyer par mois de retard entamé.
Les cas de retenues abusives du dépôt de garantie
À la fin du contrat de location, toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. En effet, les dégradations dues à l’usure normale du logement ne le concernent pas. Ainsi, des murs défraichis, de la fissure au plafond, des traces laissées par des équipements électroménagers, d’éventuelles malfaçons, des dégradations dues à un cambriolage, etc., n’engagent pas la responsabilité du locataire.
De même, si le propriétaire souhaite faire une retenue par rapport à un problème qui n’a pas été indiqué dans l’état des lieux de sortie, on peut parler de retenue abusive. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il est très important de ne pas négliger cette étape lors de la signature du contrat de location.
Il n’est pas aussi rare d’assister à des situations où le propriétaire retient une somme sans justificatif valable. Il s’agit là d’un cas de retenue abusive.
Refus de restitution de la caution par le propriétaire : que faire ?
Lorsque vous vous trouvez dans une situation de non-restitution de la caution par le propriétaire ou l’agence de location, vous pouvez engager une action en trois temps. D’abord, vous essayez une conciliation amiable avec le bailleur en lui envoyant une lettre de mise en demeure. S’il ne répond pas à votre lettre, vous pouvez ensuite saisir la commission départementale de conciliation par lettre recommandée.
Enfin, si aucun arrangement à l’amiable n’est envisageable, le litige devra être porté devant les juridictions compétentes. Par ailleurs, en tant que locataire, il importe de procéder à la remise en état des lieux avant de faire l’état des lieux de sortie. Cela permet d’éviter plus ou moins la problématique de retenu abusive.
