Aujourd’hui la France est une championne incontestée de la fiscalité ! 😊 En zone euro, elle occupe même la plus haute marche du podium avec un taux de prélèvements obligatoires de 47%.
Pas étonnant, dans ces conditions, que lorsqu’il envisage un investissement locatif, le contribuable s’interroge sur les avantages fiscaux envisageables. C’est sans doute votre cas et la raison pour laquelle nous vous proposons ce récapitulatif des solutions de défiscalisation immobilière les plus pertinentes en 2023.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
Depuis quelques années, La France connait une pénurie de logements privés et son patrimoine immobilier est vieillissant.
Pour y faire face, les gouvernements successifs ont mis en place des mesures de défiscalisation immobilière. Ces mesures offrent des avantages fiscaux aux particuliers qui investissent dans des logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens dont l’usage sera ensuite locatif.
Ces avantages revêtent la forme de réductions d’impôts permettant de récupérer une partie de l’investissement consenti.
Comprendre chacun de ces dispositifs et trouver celui qui conviendra le mieux à vos objectifs est primordial : défiscalisation importante, rentabilité immédiate ou rendement à long terme.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2023
Qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou anciens, de logements nus ou meublés, les dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux. Nous aborderons ici ceux en vigueur en 2023, à l’exception de la loi Girardin spécifique à l’Outre-Mer.
Avant de poursuivre cet article, rappelons que dans le cadre du plafonnement annuel des niches fiscales, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas entrainer une diminution de votre impôt supérieure à 10 000€. Certains des dispositifs qui suivent échappent à cette contrainte.
Le Pinel et le Pinel+
La loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024 avec une baisse progressive de la réduction fiscale accordée sur votre impôt. Pour 2023, les taux sont de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un engagement de 6, 9 ou 12 ans.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez acquérir un bien immobilier neuf et le louer vide pendant au minimum 6 ans en respectant des normes de localisation, d’éligibilité du locataire et de loyer maximal.
Sous cette forme, la Loi Pinel cohabitera deux ans avec son successeur, le Pinel +, en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Notez que pour profiter des taux de 12%, 18% et 21%, il vous faudra investir dans un bien respectant des critères stricts d’environnement et de qualité d’usage.
A savoir : L’investissement est plafonné à 300 000€.
Le Denormandie
Le dispositif Denormandie vous fait bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôts que le Pinel et reprend les mêmes critères d’attribution. La défiscalisation peut atteindre également un taux maximal de 21%.
Seule différence : il concerne l’investissement lié aux immeubles anciens avec des travaux à prévoir. De plus, il ne concerne que des communes où le besoin de réhabilitation est marqué.
La loi de finances 2022 a prolongé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2023. Pour en profiter, il faut réaliser des travaux correspondant à 25% du prix total de l’opération.
L’investissement reste plafonné à 300 000€.
Le Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages a succédé en 2022 à la loi Cosse.
Prolongé jusqu’en 2024, sa vocation est de proposer des loyers abordables aux foyers les plus modestes. En qualité de bailleur, vous signez une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) vous engageant à pratiquer des loyers de 15%, 30% ou 45% en dessous du marché. Le bail est de 6 ans minimum.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur vos revenus locatifs de 15% à 65%.
La loi Malraux
La loi Malraux favorise l’investissement locatif d’immeubles historiques situés dans des zones de protection du patrimoine.
Les immeubles doivent être intégralement rénovés sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France. Ainsi, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts à hauteur de 22% ou 30% des dépenses de réhabilitation réalisée. Le montant est plafonné à 400 000€ sur 4 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement pour une durée de 9 ans minimum, sans contrainte de plafonnement de loyer. La réduction d’impôt est hors plafonnement des niches fiscales.
La loi Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques concerne l’investissement dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. À l’instar de la loi Malraux, elle porte sur l’acquisition d’un immeuble à rénover et l’enveloppe des travaux afférents. Il n’y a aucune contrainte de location.
Si vous êtes fortement imposé, l’avantage fiscal est très conséquent. Il permet d’imputer 100% du montant des travaux de rénovation en déduction de votre base imposable (revenus professionnels et revenus fonciers) sans aucune limite, ni plafond. L’excédent est reportable sur 6 années consécutives. Le dispositif est hors plafonnement des niches fiscales.
Les statuts LMP/LMNP
Deux statuts régissent la location meublée : le LMP pour Loueur en Meublé Professionnel et le LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel.
Vous serez un professionnel si vos loyers dépassent un plafond de 23 000€ annuels et représentent plus de la moitié de vos revenus. Chaque statut a une défiscalisation propre, mais sont tous les deux soumis à aucun plafonnement des niches fiscales.
Leur avantage porte sur les revenus du meublé. Ils bénéficient d’amortissements et de déductions permettant de les défiscaliser jusqu’à 100%. Un second atout est la possibilité de récupérer tout ou une partie de la TVA du prix d’acquisition du bien.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme commun à la fiscalité de la location immobilière. Il peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Grâce à lui, vous déduisez des revenus de votre bien : les charges liées à sa remise en état et à sa location. Sont donc déductibles les travaux de rénovation et d’entretien, mais aussi les primes d’assurances, certaines charges de copropriétés, les intérêts d’emprunt, l’impôt foncier et les honoraires de gestion.
Si ces charges sont supérieures au bénéfice de la location, elles génèrent un déficit foncier qui pourra être déduit de votre revenu global et générer une diminution de votre impôt sur le revenu.
La déduction est plafonnée à 10 700€ par an, mais l’excèdent de déficit peut être reporté et déduit pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Les possibilités pour défiscaliser dans l’immobilier français sont nombreuses, chaque dispositif ayant ses particularités et ses pièges à éviter. Il convient avant tout d’étudier soigneusement votre projet. Recherchez vous une diversification de votre patrimoine ou avez-vous un besoin immédiat de défiscalisation ? Le recours à un professionnel de l’immobilier d’investissement est fortement recommandé. Nos experts vous accompagnent.
