La vente d’un terrain, constructible ou non, peut être l’occasion de réaliser une bonne opération en le vendant plus cher qu’il n’a été acheté. C’est ce que l’on appelle la plus-value d’un terrain. Au regard des impôt, elle est dans la plupart des cas taxée en fonctions de divers critères. On vous en dit plus…
Plus-value d’un terrain : définition
La plus-value d’un terrain est la différence, lorsqu’elle est supérieure, entre le prix de vente et le prix d’achat de la parcelle (ou de sa valeur déclarée s’il s’agit d’un héritage ou d’une donation). Le montant de la plus-value est donc la différence entre :
- Le prix de vente diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée
Et
- Le prix d’achat majoré des charges, des indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, des frais de travaux et de voirie).
Taxation de la plus-value sur la vente d’un terrain constructible
Vous vendez une parcelle constructible ? Le bénéfice que vous aurez réalisé au titre de la plus-value fait l’objet d’une taxation ajoutée au revenu imposable de votre foyer fiscal. Vous serez donc taxé à hauteur de votre taux marginal avec en plus les prélèvements sociaux à hauteur de 17.20 %.
Une exonération progressive est applicable à partir de la 5ème année de détention du bien et diminue ainsi tous les ans de 6 % d’abattement supplémentaire.
L’exonération totale de taxation sur la plus-value n’intervient qu’au bout de 22 ans de propriété. Il faut en revanche attendre 30 ans de conservation du bien pour être totalement dispensé de prélèvements sociaux.
Vous vendez avant la 22ème année ? Des abattements sont possibles
Depuis le 1er janvier 2018, si vous vendez une parcelle constructible avant le délai des 22 ans de conservation vous pouvez bénéficier d’un abattement de la taxation sur la plus-value d’un terrain à condition :
- Que votre terrain se situe dans une zone dite « très tendue ». Il s’agit de zones où la demande est supérieure à l’offre.
- Que l’acheteur s’engage (par une mention sur l’acte de vente) à construire des logements sur la parcelle vendue dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition de cette dernière.
Si les deux conditions sont réunies, le montant de l’exonération sur la plus-value est fixé à 70 % et peut atteindre 85 % si l’acquéreur envisage d’y construire au moins 50 % de logements sociaux ou assimilés.
Vous comprendrez donc que pour optimiser votre gain fiscal, la bonne solution consiste de vendre votre terrain à un bailleur social…
Taxation de la plus-value sur la vente d’un terrain non constructible
Au regard de la plus-value, céder un terrain non constructible ne donne droit à aucun dispositif spécifique.
Il existe cependant une exception à l’exonération lorsque le terrain à l’origine non constructible devient constructible par suite d’une modification du PLU (plan local d’urbanisme). Dans ce cas la plus-value de cession est assujettie à un taux compris entre 5% et 10 % en fonction de son montant par rapport au prix d’acquisition.
Les cas particuliers
Taxation de la plus-value sur la cession d’un terrain agricole
La taxation dépend du statut du terrain dans le patrimoine de l’agriculteur ou d’un gérant d’exploitation. Si la parcelle agricole fait partie de son bilan professionnel, elle est exonéré de toute taxe.
A l’inverse, si le terrain fait partie de son patrimoine privé, il tombe sous le régime de droit commun de taxation des plus-values de cession.
Taxation de la plus-value sur la cession d’un terrain reçu à titre gratuit (héritage, donation)
La valeur vénale du bien doit être estimée de manière juste et intégrer tous les frais liés à l’héritage (frais notariés, droits de succession, d’enregistrement). Cet ajustement vous permettra d’augmenter le prix de vente et de maximiser la plus-value d’un terrain.
Taxation de la plus-value d’un terrain dépendant d’une résidence principale
Si la parcelle représente une dépendance et qu’elle est vendue en même temps que la résidence principale (ou dans l’année qui suit), la plus-value est exonérée d’impôt, même si les ventes concernent deux acquéreurs différents.
